Molto spesso, quando si parla di immobili, la domanda più frequente è:
Quanti metri quadri misura l’immobile?

Purtroppo, la domanda è troppo generica per avere una risposta univoca e chiara, perchè in realtà esistono molteplici criteri per calcolare la superficie di un immobile.

Di seguito proviamo ad esaminare le definizioni di ben 25 metodi (!!!)
tra i più diffusi, che trovano riferimento ufficiale nei seguenti documenti:

• Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001 – art.4)
Glossario Regolamento Edilizio Tipo”
> Scarica Schema Regolamento Tipo – DGRV 1896 del 22/11/2017 – AllegatoA

 

• Agenzia Entrate – versione II 2008
“Glossario Definizione Tecniche Agenzia Entrate”
> Scarica Glossario_Agenzia Entrate _ OMI

 

– – – – – –

Allo scopo però di dare qualche indicazione semplice, si può dire che i 3 metodi più utilizzati sono:

1) SUPERFICIE UTILE
Usata per calcolare la misura minima delle stanze / camere.

14) SUPERFICIE CATASTALE
Usata negli atti notarili di compravendita, e pertanto al momento è l’unica misura che risulta ufficiale nei documenti di acquisto.

15) SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE = CONVENZIONALE VENDIBILE
Usata a fini commerciali per il calcolo del valore di mercato.

 

 

Regolamento Edilizio Tipo – Definizioni :

1 • SUPERFICIE UTILE
Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

2 • SUPERFICIE ACCESSORIA
Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
La superficie accessoria ricomprende:
i portici e le gallerie pedonali;
i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
le tettoie con profondità superiore a 1,50 m; le tettoie aventi profondità inferiore a 1,50 m sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;
i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;
spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;
le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.

3 • SUPERFICIE COMPLESSIVA
Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SU+60% SA).

4 • SUPERFICIE CALPESTABILE
Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento (SU+SA).

Attenzione:
la definizione di “superficie calpestabile” del Regolamento Edilizio Tipo è molto diversa a quella indicata da Agenzia Entrate (vedi definizione n.11)

5 • SUPERFICIE LORDA
Somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie.

6 • SUPERFICIE TOTALE
Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio.

7 • SUPERFICIE TERRITORIALE
Superficie reale di una porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. Comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.

8 • SUPERIFICIE FONDIARIA
Superficie reale di una porzione di territorio destinata all’uso edificatorio. E’ costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.

9 • SUPERFICIE COPERTA
Superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra , con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m.

10 • SUPERFICIE PERMEABILE
Porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti, entro o fuori terra, che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda acquifera.

 

Agenzia delle Entrate – Definizioni :

11 • SUPERFICIE INTERNA NETTA (net internal area) = SUPERFICIE UTILE NETTA
Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio.

12 • SUPERFICIE INTERNA LORDA (gross internal area) = UTILE LORDA = CALPESTABILE
Area di un’unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. La superficie include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala, corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l’aria o di altro tipo. Non include lo spessore dei muri perimetrali e le sporgenze esterne quali i balconi, terrazzi e simili con i lati aperti, porticati e passaggi coperti ricavati all’interno della proiezione dell’edificio, intercapedini, sporgenze ornamentali, spazi esterni di circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo di immobile e fabbricato). Trova applicazione, prevalentemente, nella stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione.

13 • SUPERFICIE ESTERNA LORDA (gross esternal area)
Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra, includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori. Non sono inclusi i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc. Trova applicazione, prevalentemente, per la stima dei costi di costruzione, per la determinazione del rapporto di copertura (area coperta / superficie terreno), nelle attività di pianificazione e zonizzazione.

14 • SUPERFICIE CATASTALE
Si tratta della superficie dell’immobile calcolata con la metodologia adottata dall’Agenzia delle Entrate e dal Catasto in base alle regole dettate dal Dpr 138/98. – ALLEGATO C.
Nota. Questo di fatto è il metodo più ufficiale poichè è anche l’unico dato che viene trascritto negli atti ufficiali di vendita e certificato all’interno delle schede catastali nazionali.
La superficie catastale, intesa al catasto fabbricati, rappresenta la somma delle varie tipologie di superficie di una unità immobiliare urbana, dalla parte principale presa per intero, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, agli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dall’allegato C del DPR del 23 Marzo 1988 n° 188.
Nello specifico quindi, per quanto riguarda le sole abitazioni bisognerà considerare e fare la somma, delle superfici di un immobile come di seguito:
Tipologia A – Vani principali e accessori diretti: considerati al 100%, rappresentano tutte le camere principali, corridoi, ripostigli e bagni, calcolati in superficie lorda, inclusi lo spessore totale dei muri interni e perimetrali sino ad un massimo di cm 50 per i muri di proprietà e cm 25 per i muri comuni.
Tipologia B – Vani accessori indiretti comunicanti: considerati al 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari.
Tipologia C – Vani accessori indiretti non comunicanti: considerati al 25% qualora gli stessi accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari, risultano non comunicanti direttamente con l’unità immobiliare, ad esempio la soffitta per l’ultimo piano è indiretta comunicante, a prescindere che sia da una scala interna o dalla scala condominiale, mentre per un appartamento a due o più piani inferiori diventa indiretta non comunicante.
Tipologia D – Balconi, Terrazzi e simili comunicanti: questa superficie di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30% fino al raggiungimento di mq 25;
del 10% per l’eccedenza dei mq 25;
Tipologia E – Balconi, Terrazzi e simini non comunicanti: se non comunicanti invece, la superficie di pertinenza della singola unità immobiliare va computata nella misura:
del 15% fino al raggiungimento di mq 25;
del 5% per l’eccedenza dei mq 25;
Aree scoperte o assimilabili – Corti, cortili, piazzali, giardini e simili: l’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
Per le ABITAZIONI del 10% per cento, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente.
Per VILLE e VILLINI del 10% per cento, fino al raggiungimento del quintuplo della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente.

ATTENZIONE. La superficie Catastale non deve essere confusa con la “CONSISTENZA CATASTALE” (DPCM 01/12/1949 n. 1142)
Art. 44 CONSISTENZA DELLE UNITA’ IMMOBILIARI
Di ciascuna unità immobiliare accertata si determini la consistenza computandola in base agli elementi unitari di misura indicati negli articoli seguenti quale risulta al momento dell’accertamento.
Art. 45 MISURA DELLA CONSISTENZA A VANO
Per la misura della consistenza dell’unità immobiliare con la destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile.
Si considera vano utile quello che ha destinazione principale (camera, salone, galleria e simili), nell’uso ordinario della unità immobiliare.
Art. 46 VANI ACCESSORI DELLE ABITAZIONI
I vani aventi destinazione ordinaria accessoria dei vani principali si calcolano per tanti vani utili quanti, per ogni categoria, sono fissati dagli usi locali.
Si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché quelli che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (soffitte, cantine, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai e simili).
Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe.
La cucina è considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purché sia fornita degli impianti relativi alla sua speciale destinazione nel modo ordinario per la categoria e classe cui appartiene l’unità immobiliare. In mancanza di usi locali i vani accessori si computano per un terzo di vano utile se sono strettamente necessari al servizio od al disimpegno dei vani principali, per un quarto di vano utile in caso diverso.

15 • SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE = SUPERFICIE CONVENZIONALE VENDIBILE (SCV)
Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma dI TUTTE le “superfici ponderate” che compongono l’immobile. Bisogna però sapere che esistono diverse metodologie per il calcolo di questa superficie, e gli stessi “coefficienti di ragguaglio” possono subire variazioni in base alle valutazioni del tecnico estimatore:
– UNI 10750 modalità per il computo della superficie commerciale. La norma è stata sostituita da UNI 15733 che non contiene più indicazioni circa la ponderazione delle superfici.
– CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI (Tecnoborsa) e LINEE GUIDA ABI PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE
Nota. Può succedere di trovare divergenze del 15-20% nei calcoli, derivanti dalla scelta di conteggiare o meno, la quota parte delle aree comuni/condominiali (aree non esclusive).  In sostanza è Superficie che rappresenta la somma:
a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri. b) delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
c) delle quote percentuali (ponderate) delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, ecc.).
Trova applicazione nella prassi professionale delle Agenzie Immobiliari ai fini della determinazione del valore di mercato corrente.

16 • SUPERFICIE DI VENDITA (DI UNITÀ COMMERCIALE)
Insieme delle superfici di un’unità commerciale destinata alla vendita. Sono incluse le superfici: – di accesso e di permanenza del pubblico; – dei banchi, scaffalature e vetrine contenenti prodotti esposti al pubblico; – delle operazioni di vendita (tipo quelle occupate da banchi o casse); – dei muri che la racchiudono (100% di quelli perimetrali, 50% di quelli in comproprietà o in condivisione con superfici con funzionalità diversa da quella principale di vendita) – dei muri, dei tramezzi e dei pilastri interni alla superficie di vendita stessa;

17 • SUPERFICIE TOTALE DI PROPRIETA’ PRIVATA ESCLUSIVA
E’ un sistema poco utilizzato, ma forse il sistema di calcolo più semplice e verificabile da parte del cliente. Si contraddistingue per l’estrema semplicità di calcolo e controllo, in quanto basta sommare le varie superfici lorde (compresi le murature interne e metà di quelle esterne) che sono vendute in esclusiva proprietà privata. Su tale calcolo non sono conteggiate le quote di competenza delle aree comuni/condominiali.

18 • SUPERFICIE LOCABILE PONDERATA (LETTABLE WEIGHTED SURFACE)
E’ la superficie commerciale meno la superficie dei muri perimetrali esterni, ragguagliata secondo opportuni coefficienti.

19 • SUPERFICIE UTILE = SUPERFICIE LOCATIVA
consistenza utilizzata nelle locazioni immobiliari per la determinazione del canone.

20 • SUPERFICIE LORDA (GROSS SURFACE)
E’la somma della superficie misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, alla mezzeria delle murature confinanti con altre unità immobiliari o parti comuni, per tutte le tipologie di superfici comuni e non (ricomprende unità immobiliari e parti comuni coperte);

21 • SUPERFICIE MEDIA
Superficie media delle unità immobiliari della tipologia edilizia prevalente nella zona omogenea.

22 • SUPERFICIE PONDERATA
Rappresenta la superficie virtuale (commerciale o utile) di un’unità immobiliare ottenuta come somma della superficie occupata dagli ambienti con funzione principale e dalla superficie accessorie delle pertinenze accessorie e di ornamento che vengono omogeneizzate con opportuni coefficienti di ragguaglio a quella con funzione principale. I coefficienti di omogeneizzazione servono ad utilizzare, con la maggiore approssimazione possibile, il valore unitario solitamente attribuito alla superficie principale dell’unità immobiliare anche ad una superficie accessoria (pertinenza esclusiva).

23 • SUPERFICIE TOTALE LORDA
Rappresenta la superficie complessiva di ciascun piano di un edificio misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

25 • SUPERFICIE CAUZIONALE
Superficie strumentale che ingloba le differenti tipologie immobiliari ed edilizie, le diverse destinazioni e i diversi tipi di superfici principali e secondarie che compongono un’immobile complesso, necessaria ad un Istituto di credito per il calcolo del valore cauzione di un immobile. Per la determinazione della superficie cauzionale si procede come segue: – per ciascuna unità immobiliare della medesima tipologia omogenea si calcola la superficie commerciale; – la somma delle superfici commerciali delle unità immobiliari della stessa classe conduce alla superficie commerciale totale per ciascuna tipologia omogenea; – le unità immobiliari della medesima tipologia omogenea sono valutate singolarmente – la somma dei valori delle unità immobiliari della medesima tipologia conduce al valore totale della tipologia omogenea; – il rapporto tra il valore totale e la superficie commerciale totale delle unità immobiliari della tipologia omogenea esprime il valore medio unitario della tipologia di riferimento. La superficie cauzionale di un immobile complesso si calcola dividendo il valore totale dell’immobile per il valore medio unitario della tipologia alla quale si vuole riferire la superficie cauzionale.

 

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Conclusioni.

Dall’analisi di cui sopra appare un quadro piuttosto complesso. E’ importante sapere però, che gli appartamenti generalmente vengono solitamente venduti a corpo e non al metro quadro.

 

La Marcigaglia Spa, per ogni immobile venduto, è in grado di fornire e documentare qualsiasi metodo di misurazione. Per quanto riguarda specifiche esigenze di perizia di stima ufficiale, consiglia di utilizzare la superficie catastale, in quanto la stessa è ufficialmente già scritta e ufficiale all’interno delle apposite schede catastali che identificano ciascun immobile.

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