Quanti Fasi di Progettazione Esistono per costruire una casa?

Secondo il Codice degli Appalti (D. Lgs. 18 aprile 2016 n. 50 – articolo 23) la progettazione in materia di lavori pubblici si articola, secondo 3 livelli di successivi approfondimenti tecnici.

Anche nel settore privato (esempio costruzione di una casa), di fatto si segue la stessa procedura divisa in 3 fasi.

1- Progetto di Fattibilità tecnica ed economica (preliminare o di massima)
Studio preliminare nel quale si definiscono le tipologie edilizie, l’idea estetica generale, i volumi, le superfici e le altezze totali, in base ai requisiti urbanistici vigenti.
Con questi primi dati, già si può utilizzare una stima di massima dei costi.
in questa fase preliminare, vengono inoltre eseguite tutte le attività specialistiche necessarie ad inquadrare le caratteristiche tecniche dell’area oggetto di intervento.

2- Progetto Definitivo (architettonico) 
Progetto finale che viene inviato al Comune per le Autorizzazioni Edilizie e Urbanistiche. Questo è il progetto “ufficiale” che dovrà essere rigorosamente rispettato. Eventuali modifiche dovranno essere oggetto di Varianti.

3- Progetto Esecutivo (cantierabile)
Progetto di dettaglio costruttivo, nel quale vengono affrontate e disegnati tutti i particolari costruttivi necessari ad una corretta organizzazione delle fasi operative di cantiere. Il progetto esecutivo deve essere pronto prima dell’inizio dei lavori.

4- Progetto AS BUILT (rilievo finale del come costruito)
Per As Built si intendono i disegni che descrivono l’opera come è stata effettivamente costruita, a seguito di modifiche progettuali in corso d’opera. “As built”, significa infatti “come costruito” e appartiene al gergo dell’ingegneria impiantistica (energetica, chimica, navale, ecc.). I disegni “as built”, quindi, sono i disegni finali che andranno a costituire l’archivio del progetto e che dovranno essere consegnati al cliente o al servizio manutenzione e gestione per la corretta attuazione degli interventi di manutenzione o di emergenza.

 

Le definizioni secondo la legge (estratto)


• FASE 1 – Il progetto di fattibilità (preliminare / di massima)

è redatto sulla base dell’avvenuto svolgimento di indagini geologiche e idrogeologiche, idrologiche, idrauliche, geotecniche, sismiche, storiche, paesaggistiche ed urbanistiche, di verifiche preventive dell’interesse archeologico, di studi preliminari sull’impatto ambientale e evidenzia, con apposito adeguato elaborato cartografico, le aree impegnate, le relative eventuali fasce di rispetto e le occorrenti misure di salvaguardia deve, altresì, ricomprendere le valutazioni ovvero le eventuali diagnosi energetiche dell’opera in progetto, con riferimento al contenimento dei consumi energetici e alle eventuali misure per la produzione e il recupero di energia anche con riferimento all’impatto sul piano economico-finanziario dell’opera; indica, inoltre, le caratteristiche prestazionali, le specifiche funzionali, le esigenze di compensazioni e di mitigazione dell’impatto ambientale, nonchè i limiti di spesa. Il progetto di fattibilità tecnica ed economica individua, tra più soluzioni, quella che presenta il miglior rapporto tra costi e benefici per la collettività, in relazione alle specifiche esigenze da soddisfare e prestazioni da fornire.

• FASE 2- Il progetto definitivo (architettonico)
individua compiutamente i lavori da realizzare, nel rispetto delle esigenze, dei criteri, dei vincoli, degli indirizzi e delle indicazioni stabiliti dalla stazione appaltante e, ove presente, dal progetto di fattibilità; il progetto definitivo contiene, altresì, tutti gli elementi necessari ai fini del rilascio delle prescritte autorizzazioni e approvazioni, nonchè la quantificazione definitiva del limite di spesa per la realizzazione e del relativo cronoprogramma, attraverso l’utilizzo, ove esistenti, dei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti.

• FASE 3 – Il progetto esecutivo (cantierabile),
redatto in conformità al progetto definitivo, determina in ogni dettaglio i lavori da realizzare, il relativo costo previsto, il cronoprogramma coerente con quello del progetto definitivo, e deve essere sviluppato ad un livello di definizione tale che ogni elemento sia identificato in forma, tipologia, qualità, dimensione e prezzo. Il progetto esecutivo deve essere, altresì, corredato da apposito piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti in relazione al ciclo di vita.

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