Come Funziona il Calcolo?

L’applicazione, molto semplice da utilizzare, si basa su un raffinato algoritmo di calcolo, studiato dai tecnici della Marcigaglia Constructions Spa. L’obiettivo dell’applicazione, è quello di riuscire con pochi e veloci parametri, a sintetizzare una stima indicativa dell’abitazione. 

Il calcolo utilizza alcuni parametri semplificati, che valutano 3 diversi aspetti essenziali:


a) POSIZIONE: Valore al metro quadrato
b) DIMENSIONE: Calcolo superficie commerciale
c) QUALITA’: Calcolo criteri di merito

La formula quindi è : (Valore al mq) x (mq) x (% di merito o demerito qualitativo)

Ovviamente, la raffinatezza del calcolo dipende dalla complessità di calcolo della % di merito che nel nostro caso viene conteggiata dal nostro algoritmo riservato e di proprietà.

A – Valore al Metro quadro (Euro/mq)

Il valore al metro quadrato di un immobile, è un indicatore semplificato, che aiuta a capire il valore medio per una specifica zona geografica. In base al Rapporto Statistico OMI 2018, la quotazione media del Veneto è circa 2.000 €/mq.
Nota. Per una maggiore precisione del calcolo, puoi cercare all’interno del sito dell’Agenzia delle Entrate (OMI) il Valore Medio al metro quadrato specifico per comune e quartiere.

Un sito molto pratico per verificare il valore OMI di detrminati quartieri e comuni è : https://www.formaps.it/

B – Superficie Commerciale Vendibile (Mq)

L’applicazione che abbiamo sviluppato, utilizza un sistema semplificato, che trae spunto dal sistema di calcolo per la superficie commerciale proposto dalla UNI 10750:2005 e di fatto molto simile al calcolo della superficie catastale.

Come si può notare, in questi conteggi le “aree comuni” non vengono conteggiate, per rimanere il più aderenti possibili al sistema di calcolo OMI.

Per facilitare l’utente, abbiamo così semplificato il calcolo utilizzando solo 5 parametri con differenti coefficienti di ragguaglio:

100% = Abitazione principale
(Intesa come superficie lorda, compresi muri e tramezzi)

75% = Mansarde, Taverne, Soppalchi, Verande
(Altezza media ml 2,40 e minimo ml 1,50. La finitura deve essere simile all’abitazione principale.)

50% = Garage, Cantine, Soffitte, Locali Tecnici coperti
35% = Poggioli, Terrazze, Logge, Porticati
20% = Giardini, Cortili, Posti Auto Privati

Per semplifcare, possiamo dire che la superficie VENDIBILE (senza aree comuni) all’incirca corrisponde alla superficie catastale.

In questo nostro articolo precedente, illustriamo le innumerevoli metodologie di calcolo della superficie di una abitazione:

https://www.marcigaglia.it/i-quasi-cento-modi-per-calcolare-i-metri-quadri-di-un-immobile-analisi-sulle-diverse-metodologie-di-calcolo-calpestabile-utile-netta-lorda-di-pavimento-catastale-commerciale-vendibile/



C – Criteri / Coefficienti di Merito (% di aumento o decremento)

I criteri di Merito sono dei parametri appositamente studiati per conferire il giusto valore e peso alle specifiche caratteristiche qualitative intrinseche ed estrinseche dell’abitazione. I coefficienti di merito NON sono codificati da specifiche leggi, pertanto il loro utilizzo può essere libero in base alle considerazioni del valutatore immobiliare.

Per facilitare l’utente, la Marcigaglia Constructions spa ha studiato e sintetizzato deiversi parametri semplificati che agiscono all’interno di uno speciale algoritmo di calcolo, attribuendo specifici punteggi per ogni livello qualitativo di parametro.


1 • Età dell’abitazione. Ovviamente, ogni anno di vetustà dell’immobile produce un normale deprezzamento dell’immobile stesso. Di fondo il calcolo si basa sul presupposto che dopo 50 anni, l’appartamento abbia finito il suo ciclo di vita, e pertanto permane solo il 20% del valore dell’area edificabile sulla quale l’immobile insiste.

2 • Tipologia Costruttiva. Il prezzo varia in base alla tipologia, che potrebbe essere Villino singolo, Villetta schiera, Bifamiliare, Trifamiliare, Quadrifamiliare, Condominio…

3 • Classe Energetica. Per definizione, la classe energetica considera automaticamente anche la qualità degli impianti (riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, solari, fotovoltaici) e la qualità dell’isolamento (pareti, pavimenti, tetti, serramenti). 

3/b • Classe Sismica (novità). La classe sismica di un edificio è una misura del suo grado di sicurezza in caso di terremoto. Più alta è la classe, più l’edificio è resistente e meno rischia di subire danni o crolli. Sinteticamente si può affermare che la classe sismica considera la qualità e resistenza della struttura portante.

3/C • Classe Acustica (novità). Indica la qualità di isolamento acustico dell’immobile (DPR 1997 e UNI 11367)

4 • Destinazione d’uso dell’edificio. Per esempio, un edificio esclusivamete destinato alla residenza, vale di più rispetto ad un edificio che per esempio al piano terra ospita attività commerciali o produttive. 

5 • Piano. Per esempio, un’abitazione al piano attico, notoriamente vale di più di un appartamento ubicato al piano intermedio

6 • Accessibilità. L’accessibilità per anziani, bambini o persone diversamente abili, può essere un fattore fondamentale. Per esmepio, la presenza di un ascensore può dare pregio e valore ad un apparatamento.

7 • Finiture Esterne dell’edificio. L’immagine esterna dell’edificio è un fattore importante per determinare il valore di un immobile. Per esempio, un prestigioso palazzo storico restaurato, ha un valore più elevato rispetto ad un normale condominio residenziale.

8 • Finiture Interne dell’abitazione. La qualità dei pavimenti, delle porte, dei rivestimenti, dei sanitari e la razionalità stessa della distribuzione interna possono far variare in modo significativo il valore dell’abitazione.

9 • Comodità ai Servizi. La vicinanza a zone verdi, servizi pubblici, negozi etc.. sono elementi molto importanti di valorizzazione un immobile.

10 • Vista e Orientamento. Per esempio, all’interno dello stesso condominio, possono esistere abitazioni simili ma che per esempio, godono di maniera completamente diversa dell’illuminazione solare in base ad una diversa esposizione rispetto al sud, e magari, molto diverso è pure l’affaccio e la vista verso l’esterno.

11 • Costruttore. Conoscere il costruttore dell’edficio, può essere una valida informazione per definire la serietà e l’affidabilità della tecnologie costruttive utilizzate. Inoltre, avere la possibilità di contattare il costruttore può essere un valido supporto per la reperibilità dei documentazione del cantiere.

12 • Arredamento. Un metodo semplificato per valutare il valore di un arredo esistente, è recuperare il valore di acquisto iniziale e scontare un 4% per ogni anno di utilizzo. Tale calcolo si basa sul presupposto di un ciclo di vita dell’arredamento di massimo di 25 anni.