Requisiti immobile / casa / abitazione di lusso

Riferimenti normativi:

• DM 2 agosto 1969
(Caratteristiche delle abitazioni di lusso)

• DECRETO LEGISLATIVO 21 novembre 2014, n. 175
(utilizzo categorie catastali)

Note Esplicative e Sentenze:
• Agenzia Entrate – circolare 12 agosto 2005, n. 38
• Agenzia Entrate – Circolare del 30/12/2014 n. 31
• CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 09 aprile 2020, n. 7769 (riferita ad un caso antecedente al 2014)

L’art. 33 del Dlgs 21.11.2014 n.175 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione (che erano indicati nel DM 1696) per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.
L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile.

In particolare, sono considerati DI LUSSO, gli immobili classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile
• cat. A/8 – abitazioni in ville
• cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Pertanto, se è vero che la definizione di “immobile di lusso”, in base al Dlgs 175/2014 è esclusivamente definita dalla categoria catastale, è però importante sapere quali sono i criteri utilizzati per attribuire le categorie catastali.

NOTA IMPORTANTE.
Considerato che i parametri che definiscono le categorie catastali sono piuttosto generici, si consiglia comunque, si verificare ed incrociare i requisiti di cui al DM 2 Agosto 1969.

Elenco categorie catastali gruppo A

Descrizione delle categorie catastali gruppo A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile (LUSSO)
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
Solitamente appartenenti a edifici, anche plurifamiliari, ubicati in zone di pregio, caratterizzati da ottima esposizione prevalente, ricco grado di finimento, grande ampiezza media dei vani, completezza di impianti. In alcuni casi possono far parte di questa categoria anche miniappartamenti ricavati, p.e., dal frazionamento di ville, qualora si trovino in posizioni di particolare pregio o prestigio.
Nei fabbricati cui appartengono le abitazioni di tipo signorile è ammessa la compresenza delle categorie C/6, C/1, A/10 o D/5.
“Unità immobiliari appartenenti a fabbricati, ubicati in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie”.

A/2 – Abitazioni di tipo civile.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
Gradi di finimento fra il ricco e l’ordinario, media ampiezza dei vani, completezza di impianti tecnologici. Nelle località a vocazione turistica possono essere classificate in A/2 anche abitazioni prive di riscaldamento.
“Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari – minialloggi – di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, di rifinitura e dotazioni di impianti e servizi propri della categoria”.

A/3 – Abitazioni di tipo economico.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
Grado di finimento fra l’ordinario e il semplice, ampiezza dei vani medio-piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione di non più di un servizio igienico.
“Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia, sia per i materiali impiegati che per la finitura e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili, ma che, comunque, soddisfano i minimi standard attuali. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari – minialloggi – di consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo economico e quelle appartenenti a quella propria delle abitazioni di tipo economico e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni propri della categoria”.

A/4 – Abitazioni di tipo popolare.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
Tale categoria catastale non trova più applicazione alle unità immobiliari abitative di recente edificazione, ma può essere attribuita ad abitazioni di vecchia costruzione con grado di finimento semplice, con dotazione scarsa di impianti e non corrispondenti agli standard correnti.
Possono ritenersi compatibili con la categoria, sempre che il fabbricato non sia stato costruito in zona a vocazione di ville e villini (quindi in zona rurale), le unità immobiliari costruite in aderenza ad altri fabbricati oppure quelle isolate e dotate di attinenze scoperte di modestissima entità, a condizione che le caratteristiche costruttive e di rifinitura siano di modesto livello e la dotazione di impianti e servizi limitata.
“Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti tecnologici e servizi quantunque indispensabili”.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
Con la nota C1/1022/94 la categoria A/5 (come pure la A/6) è stata annullata, in quanto non rappresenta più tipologie abitative ordinarie. Rimangono quelle già esistenti nella banca dati catastale, che vengono variate di categoria in occasione della prima variazione.
“Come le abitazioni del tipo ‘ultrapopolare’, entrambi rispondenti, nello spirito della norma, a realtà edilizie e di utilizzazione consuete all’epoca della formazione del N.C.E.U., attualmente non rappresentano più tipologie abitative ordinarie perché al di fuori degli standard minimi indispensabili per l’uso cui dette categorie fanno riferimento. Gli immobili già censiti in dette categorie sono caratterizzati dall’assenza o carenza degli indispensabili servizi igienici e, spesso, anche di altre dotazioni ora ritenute indispensabili. Attualmente dette unità vengono adeguate alle minime condizioni abitative – e, quindi, meritano un nuovo appropriato classamento – o non hanno subito interventi di riadattamento e, quindi, per il principio dell’ordinarietà, non possono che essere classate – sia pure nelle classi più basse – nella categoria che rappresenta le unità più povere di dotazioni: ‘categoria A/4′”.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale.

A/7 – Abitazioni in villini.
Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
“Si intende per villino un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del villino, nonché aspetti tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree coltivate o no a giardino. Sono compatibili con la categoria quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati a schiera e quelle di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni in villini, e cioè, i minialloggi stagionali. Detti immobili, inoltre, devono rispondere ai parametri indicati dall’Ufficio, con riferimento a ogni zona territoriale omogenea, all’algoritmo di classamento automatico e principalmente a quello indicato al n.2 del prospetto 9 e cioè al numero delle u.i.u. abitative comprese nel fabbricato – esclusi i fabbricati a schiera – oltre il quale l’immobile stesso non è classificabile nella categoria A/7”.

A/8 – Abitazioni in ville (LUSSO)
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
Edifici a tipologia unifamiliare caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parchi e/o giardini, edificati di norma in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio. In detti fabbricati è ammessa la compresenza di soli C/6 e C/7.
L’unità immobiliare deve possedere vani principali con superficie ampia, una consistente superficie lorda e ampia superficie dell’area scoperta pertinente.
Le caratteristiche costruttive e di finitura e la dotazione degli impianti e servizi devono essere di livello superiore all’ordinario.
“Si intendono per ville quei fabbricati caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parchi e/o giardino, edificati di norma, ma non esclusivamente, in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario; possono anche identificare immobili aventi caratteri tipologici e architettonici rilevanti in relazione all’epoca di costruzione.”

A/9 – Castelli, palazzi eminenti (LUSSO)
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 – Uffici e studi privati.
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
Uffici privati open space, scuole private (Commissione tributaria Centrale sez.18.a – 14 gennaio 1977), agenzie assicurative, laboratori professionali (p.e. gabinetti medici ubicati nei piani elevati, laboratori odontotecnici, laboratori per analisi, ecc.)

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

Ministero dei Lavori Pubblici
Decreto 2 agosto 1969, n. 1072
Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26 sono considerate abitazioni di lusso.

01. AREA URBANISTICHE DESTINATE A VILLE, PARCO PRIVATO
Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

02. LOTTO TERRENO NON INFERIORE A 3.000 mq
Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

03. EDIFICIO CON CUBATURA MAGGIORE DI 2.000 mc
oppure con INDICE EDIFICATORIO 0,25 mc / mq
Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

04. PISCINA DI ALMENO 80 mq
Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

05. SUPERFICIE LORDA ABITAZIONE MAGGIORE DI 200 mq e AREA SCOPERTA MAGGIORE DI 6 VOLTE L’AREA COPERTA
Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

06. SUPERFICIE UTILE* (intesa lorda compreda muri) SUPERIORE A 240 mq
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

07. ABITAZIONI SU AREE PREGIATE (COSTO TERRENO = 1,5 VOLTE COSTO COSTRUZIONE)
Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

08. ABITAZIONI CON OLTRE 4 CARATTERISTICHE (TABELLA ALLEGATA)
Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
(vedi tabella sotto)

09. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella della entrata in vigore del presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961.

11) I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato.

IMPORTANTE
LA SUPERFICIE “UTILE” VIENE INTESA COMPRESI MURI, TRAMEZZE, PILASTRI …. (cioè superficie lorda)

Con la sentenza n. 19186 del 17 luglio 2019, la V sezione civile della Corte di Cassazione, pronunciandosi in merito alle agevolazioni prima casa, ha fornito importanti precisazioni su come considerare la superficie utile nel caso di abitazione di lusso, chiarendo che Ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla “utilizzabilità degli ambienti” a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione. Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile, dovendosi il D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 6, essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Tabella delle caratteristiche (punto 8 del DM 2 agosto 1969)
(Se l’abitazione ha minimo 5 caratteristiche è di Lusso)